投資用マンション経営にリフォームはつきものです。
最近だと、物件間の競争も激しく入居者が入れ替わるたびに、修繕をするケースが多いです。
しかし、その費用相場があまり公になっておらず不透明です。
工務店の言いなりで損してるんじゃないか。
と思っている大家さんも少なくないでしょう。
マンションオーナーにとって、リフォーム・修繕費用は避けて通れないものです。
大都市圏、一人暮らし向け1DKマンションで何回も修繕を行った経験から価格帯を紹介します。
目次
リフォームの定義
当記事でご紹介するリフォームの定義を明確にしておきたいと思います。
基本的に、投資用マンション経営の「修繕」とほぼ同義で考えていただければと思います。
古い入居者が退去して、新しい入居者のために部屋を整え直すところを想定しています。
経年劣化した壁紙の張替えや換気扇の付け替えなどをイメージしてもらえればと思います。
また、エアコンの交換、給湯器の交換、クッキングヒーターの交換などもここに含みます。
根本的に大幅バリューアップするものではなく、大家さんにとってはある程度恒常的な各部屋の修繕を指します。
リフォーム費用の価格帯
私が感覚のあるリフォーム費用の価格帯を備品・パーツ別に紹介します。
給湯器
一人暮らし用の給湯器で、主にキッチン、浴室で通常使用するもの、特別な機能はついていないものの場合です。
インターネットで探し回り、設置費用込みの価格帯なので、かなり安いほうだと思います。
ノーリツ 製 16号 (追い炊き機能なし)
55,000円程度
でした。設置・旧器廃棄費用も込みで駐車場代1時間分くらいを別途負担しました。
管理会社経由でも地元業者で8万円程度で設置・廃棄までできるとのことでしたが、敢えて自分で探しました。保証も最低限ありました。
ただ、注意点としては、業者により設置やアフターフォローに差があるようですので、ご注意ください。ちなみに給湯器の寿命は10~15年程度のようです。連続して壊れると結構痛いですね。
エアコン
これもどこで買うのか、いつ買うのか、納期はどれくらいかなどで差がでてきます。
夏の需要期で故障も頻発する時だと値段も高いです。
納期に目をつぶれば安くなるかもしれませんが、募集状況や入居者さんとの兼ね合い次第での判断になるでしょう。
25~26㎡向けで6~10万円程度となるケースが多いと聞きます。
パナソニック、ダイキン製が価格が高めで質もいいようです。
日立、三菱電機製がもう少しお手頃で質も次点？ですかね。
まあ、入居者さんは上等かどうかを気にしないでしょうが製品寿命も価格に連動するのであれば気になりますね。
私は、管理会社から直接卸してもらい、設置までやってもらっています。
他の取引との関係もあって、ダイキン製で3~4万円プラス設置費用1万円くらいでやってもらいましたので、かなりお得だったと思っています。
エアコンの不需要期にいくつか仕入れているようで、それを卸してもらいました。
IHクッキングヒーター
すぐに交換が必要な時があり、一口コンロで単品で3万円でつけていました。
あとで他の業者さんに聞いたところ高いといわれました。
他のリフォームやハウスクリーニングと併せて交換したときで、1.5~2万円程度で設置できました。
頻繁に交換が必要なものではありませんが、電熱コンロであれば交換は必須でしょう。
浴室換気扇
これも入退去の際に故障に気づいたり、入居者さんから修理依頼がありました。
素人目には、動いているようでも機能していないことも多いです。
修理というより、調子悪いとほぼ毎回交換ですね。
他のリフォームと一緒だったり安い業者さんで、1.5～2万円、単品だったり高いところで3万円くらいの印象です。
壁紙
ｍ単価で分からなくて申し訳ありません。
25~26㎡の部屋で天井を除いて、全面貼り、一番大きな壁をデザインクロスにした場合でトータル4~6万円程度でしょうか。
壁紙は材質によって値段が結構違いますし、デザインクロスは少し高いです。
部屋の形もそうですし、同じ間取りであっても日当たりや向きでも合うものが異なってきます。
北向きと南向き、1階と2階でも組み合わせが変わりますので、難しいところです。
また、デザインクロスは少し高いですが、お洒落になるだけでなく、濃い色を採用した場合は色褪せなどが目立ちにくいので次の入退去の際に張替えが要らない場合もあります。
ワンポイントだと使用面積も限られますので、さほど負担も増えないです。
フローリング
まとめて交換を行ったこともあり、相場の感覚がなくて申し訳ありません。
価格帯ではないですが参考まで。
板のフローリングだと高くなり、ビニール製のクッションフロアだと安いです。
ただ、寿命が長かったり、高級感があるのが板でワックスで輝きもでます。
クッションフロアは安いですが、へこみが来るのも早いです。
また、板の場合は列ごとに張替えが可能ですが、クッションフロアは面で丸々一枚単位です。
その時に余裕があるのであれば後々のために板にするのがいいでしょうか。
型番がなくなると部分交換ができませんが、入居者さん数回転での交換であれば交換可能でしょうか。
ハウスクリーニング
入退去の際に、「洗い」は毎回されると思います。
一人暮らし用の部屋ひとつ、リビング、キッチン、トイレ、バスルーム全部込みでスタンダードで15,000円が相場だと思います。
安い業者さんで10,000円を切るところもあるようですが、質が安定しない場合もあるようで、知っている業者や紹介でないと頼みにくいかも知れません。
また、私は比較的綺麗な部屋で自分で「洗い」をやったことがありますが、はっきり言ってしまうと素人でも一生懸命やればできます。
年末大掃除のかなり丁寧なものでカネが取れるレベルとの意識をもってやればできます。
ただ、一日がかりで汗だくの作業です。
何が言いたいかというと、ちゃんとやれば誰でもできる作業だが手間がかかる、ちゃんとやってくれる業者に依頼してほしいということです。
リフォーム費用はまとめると安くなる
リフォームは請け負う業者さんとの相対交渉になります。
誰にでもオープンな価格で出しているわけではなくて、業者に聞いてみてはじめて明確な価格が得られるものです。
交渉の仕方によっても違いますし、飛び込み新規か紹介なのかや付き合いによっても違います。
一般的には業者も取引規模を大きくして儲けたいですから、パーツごとに依頼するよりも複数セットでお願いしたほうが単価は安くなることが多いです。
ハウスクリーニングはほぼ毎回やると思いますので、その時にまとめて発注するパターンが一般的です。可能であれば、他の部屋と併せて依頼するなどできるだけタイミングを揃えるようにすると経費削減につながってくるでしょう。
ざっくりまとめるイメージができたら、複数社見積りをとって最高のコスパで発注しましょう。
また、早く仕上げることで、募集ロスを最小限にできます。
迷っている時間もロスになります。すぐに下記で見積もりをとることをおすすめします。
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