【初体験談・対話形式】投資用マンション売却交渉時の面談

投資用マンション売却についてのリアル体験談第2回です。

2021年7月現在、私は投資マンション売却交渉を進めており、買い手候補との面談を行いました。
投資マンション売却のプロセスをナレッジにとどまらず体験談として、詳細にお届けします。

この記事は、投資マンション売却プロセスのひと幕ですが、不動産売却を検討中のあなたのお役に立てればと嬉しいです。

マンション売却の流れを順を追って書いています。前回第1回目の記事はこちらです。
【初体験談】投資用マンション売却プロセス。募集・買付意向～契約前の段階
また、この後交渉は破談することになります。詳しくは第3回目の記事をご覧ください。
【初体験談】投資用マンション売却に失敗。交渉途中で破談に。

第1回目、第3回目と同じくこんな方のお役に立てるかなと思っています。

この記事を書いている時点での私の状況は以下の通り。

• 不動産投資家3年生
• 中古RCマンション1棟保有(今回の売却対象)
• デビュー物件を少し高めのフルローンで購入
• 金融畑なのでシミュレーションは細かい
• 勉強は前倒しでするが経験が足りない。やや頭でっかち
• 不動産特有の世界にてんやわんやしながら購入・運営とやってきた
• 不動産投資スタンスはフレキシブル。回せる物件を持ってチャンスが来れば売り買い

そもそもマンション売却時に面談はあるものなのか？

マンション売却や不動産取引において、売主、買主が面談することはあまりないようです。

買主としては多くの情報や運営状況なども知りたいので、面談の機会は欲しいところですが、ほとんどのケースで業者を通してのやりとりに終始しています。

買主側も業者からそういうものだと言われているケースも多く、また、結局採算が取れればいいわけなので、面談をリクエストすることも多くないのでしょうか。

ただ、買主さんは面談希望を伝えてみると、設営してくれることも全然あるかと思うので、遠慮せずに言ってみるといいです。

また、マンション売却の流れの中で、今回の面談は下図の「買い手への情報提供」の一部にあたります。

今回は、値引きなども受けないと初めから明示しているので、次の「契約条件の交渉」はサラッと終わるかと思います。
なので、買主さんに最終判断材料を提供する「情報提供」の段階が実質的にクライマックスになります。

マンション売却時の面談はどんな形式なのか？

今回の面談形式は、以下の通りでした。
オーソドックスな形かと思います。(他にどんな形があるのか知りませんが。)

メンバー

売主側2名、買主側4名の合計6名で面談を行いました。
買主さんは、賃貸経営を奥様と一緒にされている関係で、今回も同席されました。

• 売主(私)
• 売主側不動産業者1名(社長)
• 買主
• 買主妻
• 買主側不動産業者2名(社長、担当)

場所

売主側不動産業者の事務所。
今回お世話になっている私の懇意の業者さんの事務所で行いました。
買い手から申し込まれた面談なので、売り手側のホームグラウンドに来て貰うのが通例な気がします。

買主はどんな人だったか

超ベテラン専業大家さんでした。
酸いも甘いも知り尽くした経験豊富な方です。
ご年配なのに、シミュレーションが細かく、数字の勘所もよくて感心しました。

• 70代自営業(不動産賃貸)
• 大家歴数十年
• 地元地区での賃貸経営が中心
• 超長期で経営するスタイル
• 一度買ったら売却はあまりしない
• 地銀で金利1%前後の融資を受けられる信用力

このような方だったので、長きに渡って持てるかという視点が強かったです。
また、年齢からご子息へ引き渡す(相続)ことを念頭に考えられていました。

事前に用意したもの

面談にあたって用意したものはこちらです。
事前に質問事項をリクエストしてくれていましたので、回答できるものを準備しました。

• マンションの構造図面
• 修繕履歴
• 賃貸借の状況
• 管理の状況や運営費など
• 設備リースの内容

マンション売却時の面談では買主に何を聞かれるか？

買主サイドとのやりとりを対話形式でご紹介します。

登場人物は、下記表記。
売主→売主
売主側不動産業者→売業
買主→買主
買主奥様→買奥
買主側不動産業者→買業

マンションの構造について

買主：長期保有を前提にしているので、マンションの構造によく知りたい。図面など見せて貰えるか？
売主：建築概要書のほか、役所等で取得できる書類を一式お見せする。
買主：物件設計図はないか？
売主：前オーナーから引継ぐことができず持っていない。(レアケース。恐らく前オーナーが紛失)
売業：設計事務所に問い合わせたところ保管してある。但し、所有者本人の請求で費用も5-10万円かかるとのこと。(設計事務所は売買用と察し、足元を見て金銭をふっかけている可能性)
買主：わかった。銀行から求められる可能性もあるので、どうしても必要であれば取得を考える。
売主：費用負担されるようであれば、私から請求してもいい。そこは協力する。
買主：1階部分の水道管がどのように引かれているかが気になる。設計図がないので確認が難しいな。(配管のパターンがいくつかあるよう。引き方によってはアフター工事が大変なこともあったとか)
売主：現地を見て推察が必要であれば、エントランス内を案内してもいいが。
買主：おそらく推察できると思うので見てみたい。外側からしかみたことがなかったし。
(後日、現地案内することに)
買奥：3階建でRCは珍しい(らしい)。防音効果が高くトラブルになりにくいし、とてもいいと思った。(経営マンションで過去に音のトラブルがあったよう)
買主：修繕履歴を見せてもらいたい。
売主：どうぞ(ファイル一式手渡す)
買主：外壁、屋上防水などしっかりメンテナンスされていて安心できる。

居室について

買主：満室のため、居室を見れないことが一番の気がかり。
売主：お察しする。賃貸募集のネットで写真などは見られたか。
買業：写真など検索してご案内していない。
売主：わかった。少し前に撮ったものだが、スマホ内にある写真をお見せする。
買奥：とても綺麗。バス、トイレも綺麗で広い。キッチンもIH。
買主：全室このような感じか？
売主：私がメンテナンスした部屋は基本このようになっている。但し、古くからの入居者の部屋は見たことがない。契約年月からして、間取りは同じだがキッチンは巻き線コンロだと思われる。
買主：洗濯機は中置きか外置きか？
売主：中置き。
売主：入居者募集時には、クローゼットが大きいこと、独立洗面台があることがウケている。
買奥：そうそう、そこは大きなポイント。衣装持ちは重宝するし、朝に髪をサッと流せるのもいい。

入居者・管理の状況

買主：入居者は滞納などはないか？
売主：滞納はない。
買主：それはよかった。経営している物件では数年に渡り滞納している人もいるので。
買主：保証会社は加入しているか？
売主：私が入居付けした部屋は加入しているが、前オーナー時代に入居した数部屋は未加入。
買業：そこは、後からでも申し込みができるので検討するといい。ただ、入居者によっては審査が通らないこともあるが。
買主：入居者は社会人が多いか、学生が多いか？
売主：両方いるが社会人が多い。
買主：管理費などはどうなっているか？
売主：管理会社で毎月〇万円定額でやってもらっている。
買主：それは安くていい。
買主：管理会社はどこまでやってくれるか？
売主：募集、家賃回収フォロー、清掃、設備故障など入居者のフォローまで基本は全般的に
買主：それはいい。将来的には手がかからない状況で子供に渡そうと思っているので、基本は管理会社に任せておける形が望ましいので。

運営にかかるコスト

買主：水道光熱費はどの程度か？
売主：直近の明細を見て欲しい。だいたい毎月同程度(手渡す)
買主：低コストで抑えている。悪くない。
買主：水道代を入居者から(家賃と併せて)定額徴収する形にしているが損していないか？
売主：徴収金額内で十分に賄えている。足が出たことはない。また、水道局から1棟分まとめて請求がくるのでこの形をとっている。1人暮らしマンションだとこの形が一般的だと思うが。
買主：それは良かった。現在経営のマンションは戸別で契約して貰っているので、そうであれば安心した。
買主：固定資産税、都市計画税はどの程度か？
売主：こちらが評価証明です。(手渡す)
買主：まあこんなもんか。土地値もそれなりするので。

買主：「このあたりで、大体スッキリした。また、思い出したら業者経由で質問するかもしれない。」
売主：「何かあれば遠慮なく。値引きはできないが、情報開示にはしっかり協力する。」

という感じで、なごやかに面談を終えました。
後日の物件見学も無事に終わるといいなと思います。